(1) Ảnh hưởng từ dịch Covid đến mặt bằng chung Thị trường BĐS, qua đến ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu dành cho các sản phẩm BĐS miền Trung – Thị trường chính cho mảnh môi giới bán buôn của DXG;
(2) Thoái vốn khỏi LDG với mức hạch toán lỗ chi phí tài chính 526.2 tỷ đồng, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận trong năm 2020;
(3) Thiếu hụt sản phẩm bàn giao, nhất là các sản phẩm sơ cấp do các vấn đề pháp lý diễn ra từ năm 2008.
• Quý 1/2021, KQKD tăng trưởng tích cực trên mức nền Lợi nhuận thấp so với cùng kỳ 2020.
– Doanh thu và LNST công ty mẹ trong Q1/2021 ghi nhận lần lượt mức 2,954 tỷ đồng (+391% YoY) và 531 tỷ đồng (+687% YoY) đóng góp chính đến từ mảng dịch vụ và mảng bất động sản sơ cấp.
(1) Mảng bất động sản sơ cấp: Doanh thu ghi nhận mức 2,176 tỷ đồng (+391% yoy) nhờ vào việc bàn giao hai dự án Opal Boulevard và Gem Sky Word. Trong giai đoạn còn lại của năm 2021, DXG sẽ tiếp tục bàn giao các sản phẩm từ hai dự án trên và dự án ST-Mortiz (dự kiến Q3/2021).
(2) Mảng hoạt động dịch vụ: Doanh ghi nhận mức 733 tỷ đồng (+77 % yoy) với tổng số lượng sản phẩm mảng dịch vụ đạt 3,983 sản phẩm (+24% yoy) nhờ sự hồi phục tích cực của thị trường bất động sản, trong đó cơ cấu sản phẩm chủ yếu đến từ hai thị trường chính là Bắc Bộ (50%) và Đông Nam Bộ (33%).
– Điểm trừ đến từ Chi phí tài chính ròng tăng mạnh 302% so với cùng kỳ chủ yếu do DXG tập trung gia tăng nợ vay để bổ sung nguồn vốn cho M&A và triển khai dự án.
– Tổng giá trị bán hàng mở mới (pre-sales) Q1/2020 của DXG tăng trưởng mạnh so với cùng kỳ, ước tính khoảng 955 đồng với 420 sản phẩm.
Trong đó: Dự án Gem Sky World chiếm tỷ trọng chính 77% trong tổng số sản phẩm mở bán, phần còn lại đến từ phần còn lại của các dự án ST.Mortiz, Opal Boulevard và Opal Skyline. DXG lần lượt sẽ triển khai mở bán các dự án Opal CityView – Lux Star (Q3/2021) và Opal Central Park – Opal Skyview (Q4/2021).
=> Điều này giúp đảm bảo tăng trưởng lợi nhuận của DXG trong 3 năm tới và trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung nội đô như hiện tại, quỹ đất của DXG sẽ là “của để dành” cho giai đoạn 2023-2026 nhờ vào (1) Giá vốn ở mức thấp và (2) Vị trí đắc địa với các dự án trọng điểm được mở bán giai đoạn 2021-2023 bao gồm Gem Sky World, Opal Cityview, Opal Central Park, Lux Star, Gem Riverside, Gem Premium…
– Đồng Nai – Dự án Gem Sky World (GSW) là động lực chính dẫn dắt sự phục hồi lợi nhuận của DXG. Dự án có quy mô hơn 92ha với khoảng 4,000 sản phẩm đất nền/biệt thự.
- Trong năm 2020, GSW đã triển khai bán thành công hai phân khu Garnet Park, Pear Park và Topaz Park, tương ứng khoảng 1,300 sản phẩm.
- Trong năm 2021, GSW tiếp tục triển khai phân khu Topaz mở rộng (300 sản phẩm mở bán trong Q1/2021, đã bán được 50%) và phân khu Sapphire Parkview (khoảng hơn 600 sản phẩm nhà phố xây sẵn sẽ được mở bán trong Q2/2021).
=> Dự án được đánh giá tích cực cho việc hoàn thiện mở bán các phân khu kế tiếp dựa trên các yếu tố: (1) Khởi công dự án sân bay Long Thành, (2) Cải thiện hạ tầng kết nối giữa trục HCM và khu vực phía Đông và và (3) tình trạng pháp lý sạch sẽ nhờ sỡ hưu thông qua hình thức đấu giá.
– Bình Dương – DXG sở hữu 5 dự án với ~ 4,500 sản phẩm:
(1) Opal Boulevard
(2) Opal Skyline
(3) Opal Skyview
(4) Opal Cityview
(5) Opal Central Park
=> Trong đó, có 3 dự án gần như đã đạt tỷ lệ hấp thụ đạt 100% như Opal Boulevard, Opal Skyline, Opal Skyview. Trong năm 2021, DXG mở bán các dự án Opal Cityview (1,500 căn) và Opal Central Park (1,000 căn), trong đó dự án Opal Central Park là dự án mới có quy mô khoảng 5 ha.
Gia tăng thêm Quỹ đất Khu vực Bình Dương
Ngoài việc kinh doanh các dự án hiện tại cũng như mở bán thêm 2 dự án mới ở Bình Dương trong 2021 là Opal Skyview, Opal Cityview. DXG cũng tích lũy thêm được 1 quỹ đất quy mô 5ha ở Thuận An, Bình Dương với Quy mô dự án khi đưa vào khai thác ở mức khoảng 4.000 – 5.000 sản phẩm, lượng sản phẩm này sẽ đảm bảo được lượng sản phẩm mở bán trong các năm tiếp theo của DXG.
IPO Mảng Môi giới Bất động sản: DXS
Theo đó, toàn bộ số lượng cổ phiếu DXS chào bán trong đợt IPO (71.66 triệu cổ phiếu) đã được đăng kí 100%, trong đó có đóng góp lớn từ hai tổ chức Bản Việt và Dragon Capital. Thời gian cổ phiếu dự kiến được chính thức giao dịch sẽ trong cuối T5/2021.
=> Việc thoái vốn giúp DXG có thêm nguồn tiền để tiếp tục gia tăng quy mô quỹ đất hiện tại với các Điểm nhấn về DXS được Em đánh giá theo Link sau: IPO DXS
TỔNG KẾT:
Với Kết quả Kinh doanh DXG từ năm 2021 được kỳ vọng phục hồi mạnh so với mức nền thấp của năm 2020 kèm theo các triển vọng ghi nhận Doanh thu tích cực khi triển khai mở bán thành công các dự án mới và bổ sung thêm danh mục dự án vào quỹ đất hiện hữu.
Bên cạnh đó, việc IPO thành công Mảng Môi giới sẽ tạo ra 1 mức thặng dư cho giá trị sổ sách của DXG và được xem là thông tin hỗ trợ về mặt định giá cho DXG trong nửa đầu năm 2021.